Против закон за брокерите на недвижими имоти, съставен от НСНИ

ДО: Председателя на 42-то НС,

Комисията по петициите

ПЕТИЦИЯ

Против законопроект за брокерите на недвижими имоти, съставен от сдружение в частна полза – НСНИ,

с цел монополизиране пазара на недвижими имоти и унищожаване на малкия бизнес в бранш.

"ЗА" държавно регулиране на бранш "Недвижими имоти".

Долуподписаните агенции/брокери/агенти споделяме разбирането, че е необходимо нашата дейност да се регламентира законово, или чрез изменение и допълване на действащите в Република България закони, или със специален закон за брокерите на недвижими имоти, като дейността ни се контролира НЕ от браншова камара, а от държавата.

Разграничаваме се от ПР кампанията, провеждана от едно от сдруженията на брокерите - Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ), БУЛСТАТ 000682469, регистрирано в частна полза на своите 217 членове, съставляващи по-малко от 10 % от действащите над 3000 агенции за недвижими имоти в България.

Тази кампания е насочена към прокарване на лобистки Закон за брокерите на недвижими имоти, обслужващ интересите на малка група фирми/агенции, дори не на всички 217 членове на НСНИ. Свидетелство за това е изготвения от НСНИ ПРОЕКТ на закон, който беше държан в тайна и бе публикуван на 16.01.2013 г. в 15.00 ч. на интернет страницата на това сдружение.и то 45 минути след регистриране в деловодството на Народното събрание на предходна наша Петиция с горепосочения вх. № ПГ-339-01-1/16.01.2013 г.

С мащабната си ПР кампания, НСНИ внушава на българското общество грешната и манипулативна теза, че в бранш „Недвижими имоти” има огромен проблем, който трябва да бъде решен и то именно от това сдружение и именно със съставения от негови членове проект за закон.

В отговор на подадената до Народното събрание Петиция вх. №ПГ-339-01-1/16.01.2013 г. от кабинета на Председателя на НС ни бе съобщено, че до момента в Народното събрание не е входиран/регистриран Проект на Закон за брокерите на недвижими имоти, както и че всеки народен представител има право на законодателна инициатива.

Подаваме настоящата Петиция, силно обезпокоени от факта, че от НСНИ неглижират нашето мнение, не отговарят на нашите въпроси поставени лично до Председателя Иван Велков с предишната ни Петиция, а организират и провеждат официални срещи с представители на Народното събрание, Правителството и ред държавни органи и институции за обсъждане на изготвения от тях Проект на Закон.

Така, на 22.01.2012 г., в Шератон София Хотел Балкан се е провела среща (кръгла маса) за обсъждане регламентирането на дейността на брокерите на недвижими имоти, организирана от НСНИ. Според медиите, в срещата са взели участие депутати от комисиите по правни въпроси, по външна политика и отбрана, по регионална политика и местно самоуправление на 41-вото НС, представители на Министерството на икономиката, енергетиката и туризма, на Министерство на вътрешните работи, на Националната агенция по приходите, на Агенция по вписванията, на Агенция по геодезия, картография и кадастър, на работодателски, браншови и потребителски организации.

За съжаление, за тази среща не са били известени заинтересованите представители на бранша - Агенциите по недвижими имоти, НЕ членуващи в НСНИ, част от които са подписалите настоящата Петиция, като за срещата на 22.01.2013 г. разбрахме от публикациите в пресата.

УВАЖАЕМИ ГОСПОЖИ И ГОСПОДА!

Категорично заявяваме, че ние, подписалите тази петиция агенции/брокери/агенти не одобряваме действията на отговорните лица, представляващи НСНИ, защото считаме, че с изявленията си същите внушават недоверие и неуважение кьм агенциите за недвижими имоти, всяват смут на пазара на недвижими имоти и петнят професията с цел да прокарат изгодния за определена група физически лица от НСНИ Проект на закон.

Считаме, че с този законопроект се цели ограничаване/елиминиране на конкуренцията в бранша с помощта на ЗАКОН и налагане на монополни положения на пазара на недвижими имоти, посредством предоставяне на изключителни правомощия на една частна организация - Камара на брокерите, по признаване на правоспособност на брокери, управление, контрол върху дейността и правото на упражняване на професията „брокер на недвижими имоти” и налагане на санкции на брокери. Изхождайки от предложените от НСНИ текстове в законопроекта - §1, ал.2 във вр. с §2, ал.2 и ал.3 от ПЗР на ЗБНИ, намираме за основателно предположението, че всъщност се цели „Камарата на брокерите” да се конституира чрез трансформация на НСНИ – в Камара. Оттук и извода за личната заинтересованост на отделни членове на НСНИ от приемането именно на съставения от тях законопроект. Освен, че е в абсолютно противоречие с пазарните принципи, дейността в бранша да се ЦЕНТРАЛИЗИРА и да се въвеждат регулаторни режими (например за минимални възнаграждения!) от частно сдружение, съществува опасност участващите в Камарата на брокерите физически лица (търговци) на ръководни позиции да оказват влияние върху пазара на недвижимите имоти и неговите участници, явяващи се техни конкуренти в свой личен интерес.

Изказваме несъгласие и се противопоставяме срещу приемането на по-голямата част от текстовете, заложени в законопроекта на НСНИ, като ще посочим, неизчерпателно, конкретни текстове от предлагания проектозакон, за които считаме, че противоречат на:

1. Основни Конституционни принципи

2. Законови забрани

3. Съществуващите Европейски практики

4. Европейските ценности за защита на конкурентна бизнес среда

5. Европейските ценности по отношение на потребителските права

6. Европейски стандарт EN 15733:2009 - “Услуги на брокерите на недвижими имоти“ имащ статут     на Български стандарт от 17 Юни 2010, одобрен от изпълнителния директор на Български институт за стандартизация, където администрирането на бранша от браншова структура не се предвижда.

Ето и самите незаконосъобразни, противоконституционни и противоречащи на законодателството на ЕС текстове, посочени неизчерпателно:

I. Делегиране на лицензионно – регистрационни правомощия в полза на една частна организация – Камара, изразяващи се в създаване и поддръжка на Национален регистър на брокерите, вписването в който ДА СЕ РАЗРЕШАВА от 7 лица - брокери, членове на специална Комисия (чл.27 вр.чл. 39 от проекта). Посочените текстове създават пряка заплаха за упражняващите професията „брокер недвижими имоти” чрез възможността конкуренти в бизнеса по субективни причини да откажат вписване в регистъра и по този начин определени брокери да бъдат елиминирани от пазара. Освен това тези текстове (и не само те) влизат в противоречие с общата забрана за нелоялна конкуренция по чл.29 от Закона за защита на конкуренцията, гласяща: „Забранява се всяко действие или бездействие при осъществяване на стопанска дейност, което е в противоречие с добросъвестната търговска практика и уврежда или може да увреди интересите на конкурентите”.

II. „Правораздавателни функции” се поставят в правомощията на частна организация - Камара и конкретно на 9 лица – брокери, членове на комисия по професионална етика (чл.40, чл.41 вр.чл.43, чл.44, чл.45, чл.46, чл.47 от проекта). Цитираните текстове влизат в пряко противоречие с Конституционната забрана по чл.119 от КРБ, а именно: „Извънредни съдилища не се допускат”. Освен това, проектът не поставя каквито и да било изисквания към тези 9 лица - брокери, членове на комисията по професионална етика, свързани с притежание на правна грамотност, на юридическо образование и юридически стаж, така че да могат правилно да преценяват кога, в кои случаи и на кого да налагат имуществените санкции по чл.44 ал.1 т.2 и/или дисциплинарните наказания по чл.44 ал.1 от проекта (лишаване от право да се упражнява професията; заличаване от регистъра и др.).

III. Център за професионално обучение към една частна организация - Камара си присвоява правото да организира и провежда задължителни периодични професионални обучения на брокери/агенти, с периодичност, продължителност, по програма и срещу такси, одобрени от камарата (чл.18 вр. чл.32 т.4 от проекта). Участието в тези обучения се поставя като условие за запазване на сертификат, а неучастието е предпоставка за ЛИШАВАНЕ ОТ ПРАВОТО НА УПРАЖНЯВАНЕ НА ПРОФЕСИЯ .

Българското законодателство регламентира условията и реда за придобиване на професионална квалификация „Брокер/агент недвижими имоти” в Закона за професионалното обучение и образование (ЗПОО), Закона за народната просвета и Държавните образователни изисквания по Наредба №21 от 09.01.2012 г. за придобиване на квалификация по професията „Брокер” на МОМН. Съгласно посочената нормативна уредба професионално обучение, в т.ч. на брокери/агенти недвижими имоти, се осъществява в Професионални гимназии и в лицензирани от държавата (НАПОО) Центрове за професионално обучение, а не от един единствен Център за професионално обучение, регистриран към една частна организация (Камара). Описаното правомощие на Камарата пряко противоречи на Конституционния принцип за свобода на стопанската инициатива, заложен в чл.19 от КРБ и го определяме като домогване до налагане на монопол върху пазарен сектор, а именно върху дейността по предоставяне на услуги по професионално обучение на „брокери/агенти недвижими имоти”.

Освен това, последицата от НЕучастието в тези обучения e лишаване от права и представлява начин за влияние върху свободния пазар и скрита форма на нелоялна конкуренция.

IV. Едностранното определяне, и то при неясни отнапред критерии, размерите на задължителни застраховки „професионална отговорност” от частна организация (чл.6 ал.2 от проекта) създава предпоставки за елиминиране от пазара на голяма част от конкуренцията посредством латентната възможност за въвеждане на ненужно високи размери на тези застраховки, без да се отчитат множеството фактори и особености, оказващи влияние на пазара на имоти в конкретния административен, географски район/регион на България. Голямата част от конкуренцията (особено извън столицата) би могла да се окаже в невъзможност да плаща несъобразени или умишлено завишени застрахователни суми, в резултат на което да се наложи избор измежду две алтернативи: самозакриване или закупуване на франчайз от друга агенция, която може да заплаща такси към камарата и суми за застраховки.

Ние считаме, че въвеждането на задължителни застраховки следва да се предшества от ясно дефиниране/регламентиране на конкретните задължения на брокерите, както и на неправомерните им действия или бездействия при или по повод изпълнение на тези задължения, за които те ще носят отговорност. Проектът на НСНИ обаче формулира само общи и неясни задължения. Така например чл.10, чл.11, чл.12 от проекта вменяват задължения, които освен че имат пожелателен характер, са несвойствени за брокерите и попадат в обхвата на съвсем други професии – адвокати, нотариуси, архитекти (напр.чл.10 ал.1 т.3 от проекта).

Считаме, че следва да се извърши предварителна преценка на необходимостта от въвеждане на задължителни застраховки „Професионална отговорност” на брокерите и едва след като се установи, че няма да се получи дублиране с отговорностите на нотариуси, адвокати, архитекти и други трети лица, да се преценява необходимостта от въвеждането им и евентуалните им размери. Едва след установяване на подобна потребност следва да се предприемат действия по регламентиране и въвеждане на задължителна застраховка „Професионална отговорност на брокерите” и не едностранно, а при условията на прозрачност и консенсус между пряко заинтересованите в това число брокери, потребители, застрахователи.

V. Ограничава се правото на труд на брокерите, посредством въвеждане на изисквания за упражняване на дейността в офис или друго подходящо помещение, което да отговаря на изисквания, определени от камарата (чл.3 т.2 от проекта).

Конституцията на Република България (чл.48) прокламира: „Гражданите имат право на труд. Държавата се грижи за създаване на условия за осъществяване на това право. Всеки гражданин свободно избира своята професия и място на работа”. Освен че ограничават конституционно защитено право, посочените текстове от проекта противоречат и на Европейското рамково споразумение за “работа от разстояние” ("Telework/Дистанционна работа”), подписано на 16.07.2002 г. между социалните партньори на европейско ниво, инкорпорирано в българското законодателство в чл.107 "З" от Кодекса на труда.

Действително в Република България действат няколко браншови камари, като тази на Нотариусите, на ЧСИ , но техните функции и правомощия не противоречат на основни Конституционни принципи и законови забрани. Освен това, условието за вписване в съответните регистри и за упражняване на професията нотариус, архитект, лекар, адвокат е квалификация, придобита в независим ВУЗ, а не призната/потвърдена трета квалификационна образователна степен (средно образование) от Център за професионално обучение към съответната камара! Недопустимо е придобиването на правоспособност да зависи от лица, които са търговци и конкуренти, недопустимо е също така да се въвеждат изисквания за задължително участие в последващи обучения за запазване на веднъж придобита правоспособност, а неучастието в тях да се трансформира в предпоставка за отнемане на правоспособност и лишаване от право на труд!

С оглед на гореизложеното, правим следните ПРЕДЛОЖЕНИЯ:

Ние агенциите/брокерите/агентите, подписали тази Петиция, считаме, че дейността на брокерите на недвижими имоти може да се регламентира:

1. Чрез изменение и допълнение на действащите закони, или

2. Чрез специален закон

3. Чрез контрол върху дейността, осъществяван от държавата, чрез вече съществуващи държавни институции, а НЕ от браншова структура (ЧАСТНА ОРГАНИЗАЦИЯ – КАМАРА).

Въвеждането на Регистрационен режим за брокерите е полезно за обществото. Ние предлагаме такъв регистър да се създаде и поддържа към Агенцията по вписванията към Министерството на правосъдието или към друг независим държавен орган.

В случай, че Законодателят прецени за необходимо, дейността на брокерите може да се регулира чрез изменение и допълнение на действащи закони, (напр. Търговски закон, Закон за задълженията и договорите). Задълженията на брокерите към клиентите са посочени в БДС EN 15733, възпроизвеждащ Европейски стандарт EN 15733 относно предоставяне на услугите от брокери на недвижими имоти и от препоръчителни тези задължения биха могли да се трансформират в задължителни, а при неизпълнението им – да се носи отговорност по ТЗ и ЗЗД, осъществявана по реда на ГПК.

Предложенията ни не са посочени изчерпателно, същите са насочващи и при необходимост могат да бъдат разработени изчерпателно.

Уважаеми Госпожи и Господа Народни представители,

Уважаеми Госпожи и Господа Министри,

Призоваваме Вас, нашите народни представители от всички парламентарно представени политически партии, призоваваме и Вас, Госпожи и Господа Министри – членове на Министерски съвет да не упражнявате правото си на законодателна инициатива съгласно чл.87 от Конституцията и да не се ангажирате с внасянето на законопроекта, съставен от група лица, поради гореизложените наши съображения.

Уважаема Госпожо Председател на 41-то Народно събрание,

В случай, че правото на законодателна инициатива по чл.87 от Конституцията бъде упражнено, то Ви молим да ни дадете възможност да изложим съображенията си пред членовете на съответната Комисия, към която бъде насочен този законопроект, както и в Пленарна зала.

Уважаеми Председатели на политически партии,

Уважаеми ръководители на учреждения, държавни органи и институции,

Настояваме да се запознаете с нашите съображения и ако намерите същите за основателни да не подкрепяте лобисткия законопроект, обслужващ частни интереси.

Проектозакон изготвен от НСНИ

Моля, петицията да бъде подписвана и от Управители/Собственици на фирми за недвижими имоти и от техни Брокери назначени на трудов/граждански договор.

Инициативен комитет    Свържете се с автора на петицията